【利润】房地产合理利润的误区

    房地产合理利润的误区

近日，陕西省有关部门发布通知，要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间，将房地产利润控制在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。这是继先前的限购令和限价令之后，国内首次就房地产调控推出的“限利令”。

坦率而言，在各地想方设法突破中央房地产调控政策、变换花样救市的情况下，陕西有关部门通过测算和控制房地产的利润，主动加强房地产的调控，无疑值得赞许，同时，其控制房地产利润的初衷无疑也是良好的，然而，即使“10%的利润”本身没有问题，但要确定一个项目的合理利润绝非易事。陕西有关部门在通知里要求各地分区域测算住房项目成本，公布区域住房销售价格区间，并在此基础上确定房地产项目的合理利润。这种建立在地段基础上的价格无疑将不同类型、不同品质、不同设计的房子价格完全“地段化”，好比同样的一盘酸辣土豆丝，在不同的酒店卖不同的价钱是正常的，同一地段的房子，因为开发商在设计、楼盘品质、建筑材料以及销售策略方面的不同，其价格和利润肯定是不一样的。如果同样地段的房子卖同样的价格，赚同样的钱，这对那些追求房子品质，投入大量人力物力的开发商无疑是不公平的。这种政策一旦真的实行，最可能引发的结果是：开发商会尽可能地减少成本和投入，在现有价格下，尽可能以少投入获得更高利润空间。很显然，这并不是一个好的激励机制。

退一步讲，即使这个政策具有操作性，无疑又会进入一个猫和老鼠的游戏困局，猫对老鼠提出一个要求后，聪明的老鼠会拿出很多办法来对付猫。单就某个房地产项目的成本而言，如果真的容易测试，吵了这么多年的房地产成本之谜早就揭开了。每一个房地产项目的成本都具有“特殊性”，从土地价格到设计、建安成本、销售和管理，都是不一样的。如果一定要把房子当成白菜和馒头，开发商有的是对付政策的办法，偷工减料，大到建材，小到哪怕暖气管道，都可以省出不少成本。当年经济适用房也控制开发商的利润，控制的结果是经济适用房的品质远远低于同地段商品房的品质。因此，无论是限价还是限制利润，最终受害的仍然是业主。

况且，现实的情况是，尽管多年来房地产的成本和利润都遮遮掩掩，但通过一些数据基本可以判断，近年来，房地产开发项目的利润一般都远高于10%。试举几例：其一，2010年，中国社科院发布的住房绿皮书披露，2009年中国房地产行业平均毛利润率为55.72%，这是在金融危机的情况下行业的利润情况，而该书测算的社会平均利润率为8%。其二，以房地产龙头企业万科为例，其今年上半年房产业务毛利率为26.5%，较2011年同期降低5.6个百分点。结算净利率14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点。今年上半年被视为近年来房地产行业最为寒冷的冬天，而由于一贯采取高周转率、低利润率的策略，在大的开发企业里面，万科的利润率是比较低的。总体来看，一季度，123家房地产上市公司的营业利润率从去年同期的20.47%下降至19.68%。其三，看看官方的测算，2009年，国土资源部公布了全国620个监测项目的土地成本，认为房地产行业的整体利润率在30%-40%之间。其四，房地产行业目前规定的资本金比例是20%，意味着有4倍的资金杠杆，把资金杠杆考虑在内，有些房地产项目的利润超过100%很正常。也就是说，按照正常的估算，目前房地产行业毛利率保守估计在30%以上，净利率在15%以上，将合理利润控制在10%，远远低于实际的盈利空间，除了个别竞争力差的开发企业，绝大多数开发商都不会接受。

当然，控制房地产行业的利润并非没有办法。其实，陕西有关部门出台的通知中还提到，“各地要结合实际制定商品住房现房销售管理办法和现房销售支持政策。对条件成熟的区域或项目，鼓励和引导房地产开发企业现房销售。”鼓励现房销售，事实上会拉低开发商的利润空间，这种办法本身要比直接规定利润率高明很多。再比如，鉴于房地产的资本金比例过低，事实上可以要求将开发商的资本金比例从20%提高至2008年前的35%，这也会降低开发商的利润空间。加强对闲置土地行为的监管和惩治，加强对预售资金的监管，都会影响开发商的利润。控制开发商的利润，其实有的是更好的办法，但最无效的办法恐怕就是直接去规定利润率了。(作者/马光远）

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